En réponse à l’article publié aujourd’hui dans le Paperjam
Monsieur le Premier Ministre,
Monsieur le Ministre du Logement,
Mesdames et Messieurs les Membres du Gouvernement,
Depuis plusieurs semaines, les annonces se multiplient autour d’un objectif ambitieux : construire 6.000 logements par an au Luxembourg.
Comme beaucoup de professionnels du secteur, je partage cet objectif. Le Luxembourg a besoin de logements. Les jeunes ménages ont besoin de logements. Les travailleurs ont besoin de logements.
Mais après avoir traversé les quatre années les plus difficiles de ma carrière professionnelle, je suis convaincu d’une chose : nous ne résoudrons pas la crise du logement si nous continuons à mal diagnostiquer ses causes.
Le problème n’est pas seulement un manque de logements.
Le problème est que les conditions permettant de construire ces logements ont progressivement disparu.
Les alertes existaient déjà en 2022
Dès 2022, plusieurs professionnels de terrain alertaient sur les risques qui pesaient sur le secteur.
J’ai personnellement participé à plusieurs réunions de travail, échanges et réflexions consacrés à l’évolution du marché de la construction et aux difficultés qui commençaient déjà à apparaître.
Les signaux étaient visibles :
- hausse rapide des coûts de construction ;
- remontée des taux d’intérêt ;
- ralentissement des ventes ;
- durcissement des conditions de financement ;
- multiplication des contraintes réglementaires.
Ces alertes existaient.
Elles n’ont malheureusement pas été suffisamment entendues.
Aujourd’hui, les chiffres parlent d’eux-mêmes : des centaines d’entreprises ont disparu, des bureaux ont fermé leurs portes, des emplois ont été perdus et la confiance s’est effondrée.
Pendant que certains débattaient encore de la crise à venir, de nombreuses PME la vivaient déjà au quotidien.
Une crise de confiance avant d’être une crise de production
Une grande partie des projets résidentiels privés repose sur la VEFA.
Sans acquéreurs, les projets ne démarrent pas.
Sans projets, il n’y a pas de logements.
Les faillites, restructurations et retards de livraison observés ces dernières années ont profondément dégradé la confiance des acheteurs.
Aujourd’hui, de nombreux ménages hésitent à s’engager dans un achat sur plan.
Cette réalité est souvent sous-estimée alors qu’elle constitue l’un des principaux freins à la relance du marché.
Les banques doivent retrouver leur rôle d’accompagnement
Je souhaite aborder un sujet rarement évoqué publiquement mais qui revient systématiquement dans les discussions avec les particuliers, les promoteurs, les entrepreneurs et les architectes : le financement.
Le rôle historique d’une banque est d’accompagner l’économie réelle.
Aujourd’hui, beaucoup d’acteurs du terrain ont le sentiment que les banques sont devenues davantage des gestionnaires de risque que des partenaires de développement.
Les critères d’octroi de crédit se sont considérablement durcis.
Des ménages solvables voient leur projet refusé.
Des investisseurs renoncent à rénover des bâtiments existants.
Des projets parfaitement viables économiquement ne trouvent plus de financement.
Plus inquiétant encore, certains biens deviennent difficilement finançables en raison de leur performance énergétique.
Comment pouvons-nous encourager la rénovation énergétique du parc immobilier si les acquéreurs peinent à obtenir un crédit précisément parce que le bâtiment doit être rénové ?
Le paradoxe est évident.
Nous demandons aux citoyens de rénover mais nous compliquons parfois leur accès au financement lorsqu’ils souhaitent le faire.
Une réflexion nationale sur le rôle des banques dans l’accès au logement et dans la transition énergétique devient indispensable.
L’accumulation des réglementations a aggravé la crise
Je tiens à être clair.
Je ne remets pas en cause les objectifs poursuivis par les nouvelles réglementations.
L’accessibilité des personnes à mobilité réduite est nécessaire.
L’amélioration de la performance énergétique est nécessaire.
L’amélioration du confort acoustique est nécessaire.
Mais leur accumulation au pire moment a eu un coût considérable.
Ces dernières années, les professionnels ont dû absorber simultanément :
- les nouvelles exigences PMR ;
- l’évolution des exigences énergétiques ;
- les nouvelles normes acoustiques ;
- de multiples adaptations administratives et réglementaires.
Chaque nouvelle règle a généré des coûts supplémentaires.
Chaque nouvelle obligation a augmenté le prix final des projets.
Pris séparément, ces changements sont défendables.
Additionnés dans un contexte de crise, ils ont contribué à fragiliser davantage un secteur déjà sous pression.
Les PME ne vivent pas la même réalité que les grands groupes
Lorsque l’on parle de construction, les consultations s’orientent souvent vers les plus grands acteurs du marché.
Leur avis est évidemment important.
Mais leur réalité n’est pas celle de tout le secteur.
Les petits bureaux d’architectes, les bureaux d’ingénieurs, les artisans et les PME ne disposent pas de grands projets publics ou de contrats institutionnels permettant d’amortir les périodes difficiles.
Nous dépendons principalement :
- des particuliers ;
- des petits promoteurs ;
- des commerces ;
- des PME locales.
Lorsque ces clients cessent d’investir ou ne parviennent plus à obtenir de financement, notre activité s’arrête immédiatement.
Pour comprendre réellement la situation du marché, il serait utile d’écouter davantage ceux qui vivent cette réalité quotidiennement.
Une insécurité juridique grandissante
Un autre sujet mérite d’être abordé sans détour.
La pression économique actuelle a profondément modifié les relations entre les différents acteurs de la construction.
La moindre imperfection peut aujourd’hui conduire à une mise en demeure ou à une procédure.
La moindre microfissure devient parfois un dossier d’expertise.
Les contentieux se multiplient.
Dans le même temps, les juridictions sont saturées.
Lorsqu’une PME est confrontée à un impayé important, les délais de traitement peuvent atteindre de nombreux mois.
Pendant ce temps, les salaires, les charges sociales, les assurances et les fournisseurs continuent à devoir être payés.
Certaines entreprises ne disparaissent pas parce qu’elles ont perdu leur procès.
Elles disparaissent avant même d’avoir pu être entendues.
Attention aux effets du futur règlement national des bâtisses
L’objectif d’harmonisation des règlements communaux est louable.
Mais je crains que les effets à court terme soient exactement l’inverse de ceux recherchés.
L’intégration du futur règlement national des bâtisses nécessitera des adaptations importantes dans les communes.
Elle soulèvera également des questions d’interprétation avec les PAG, les PAP QE et les PAP NQ existants.
Les professionnels qui ont vécu les réformes précédentes savent que l’adoption d’un texte ne signifie pas son application uniforme sur le terrain.
Nous risquons de créer plusieurs années d’incertitudes administratives et juridiques supplémentaires alors que le marché a justement besoin de stabilité et de visibilité.
La digitalisation : le problème n’est plus la technologie
La digitalisation est régulièrement présentée comme une solution.
Je partage cette analyse.
Mais le principal obstacle n’est plus technologique.
Il est organisationnel.
J’ai récemment été en contact avec une administration qui travaillait depuis près de vingt ans sur la numérisation de ses dossiers et depuis plusieurs années sur une transformation numérique plus ambitieuse.
En utilisant les outils actuels d’intelligence artificielle, j’ai pu développer en une semaine une solution répondant à une grande partie des besoins identifiés.
La réponse obtenue fut polie mais négative.
Ce cas n’est pas isolé.
Les solutions existent souvent.
Le défi réside désormais dans leur adoption.
Construire avec ceux qui construisent
Je salue les récentes mesures fiscales destinées à soutenir le marché immobilier.
Elles vont dans la bonne direction.
Certaines correspondent d’ailleurs à des propositions formulées par de nombreux professionnels depuis plusieurs années.
Mais elles ne suffiront pas.
Le Luxembourg ne manque ni d’architectes, ni d’ingénieurs, ni d’entrepreneurs, ni de savoir-faire.
Il manque aujourd’hui de confiance.
- Confiance des ménages.
- Confiance des investisseurs.
- Confiance des entreprises.
- Confiance dans la stabilité des règles.
- Confiance dans l’avenir.
Avant de fixer des objectifs de production, il faut recréer les conditions qui permettent effectivement de produire.
Nous ne demandons pas des privilèges.
Nous demandons simplement que les petites et moyennes entreprises du secteur soient enfin écoutées avec la même attention que les grands acteurs.
Nous employons du personnel.
Nous formons des jeunes.
Nous payons des impôts et des cotisations sociales.
Nous participons, nous aussi, à la construction du Luxembourg.
Et nous avons aujourd’hui le sentiment que notre réalité quotidienne reste trop souvent absente des grandes décisions qui concernent pourtant directement notre avenir.
Je terminerai par une conviction qui m’accompagne depuis le début de ma carrière :
Il n’existe pas de problèmes, seulement des solutions plus ou moins adaptées.
La crise actuelle du logement et de la construction n’échappe pas à cette règle.
Les solutions existent.
C’est dans cet esprit constructif que cette lettre a été écrite.
Romain Lambay
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Sources et documents de référence
Le secteur de la construction est officiellement en crise
Gouvernement luxembourgeois – janvier 2024
Le Gouvernement a officiellement déclaré certaines branches de la construction en situation de crise et a activé le chômage partiel conjoncturel.
Les faillites dans la construction continuent d’augmenter
STATEC / Ministère de la Justice – 2025
1189 faillites ont été enregistrées en 2024 au Luxembourg.
https://statistiques.public.lu/fr/actualites/2025/stn04-25-faillites.html
Analyse Creditreform reprise par la Chambre de Commerce
197 faillites dans la construction en 2024 (+27,1 % en un an).
Le Quotidien
La construction figure parmi les secteurs les plus touchés par les faillites.
Le manque de demande est devenu le principal problème du secteur
Le Quotidien – février 2025
Environ 60 % des entreprises de construction déclarent souffrir d’une demande insuffisante, contre seulement 10 % début 2022.
L’emploi dans la construction recule fortement
Commission des Finances – Présentation STATEC
Près de 3.000 emplois ont été perdus dans la construction depuis 2022.
https://www.chd.lu/fr/node/2594
Le durcissement du financement est identifié comme un facteur de ralentissement économique
Fondation IDEA
Les conditions de financement se sont fortement durcies et pèsent sur l’activité économique et immobilière.
Le débat ayant motivé cette lettre
Paperjam – juin 2026
« Le gouvernement vise 6.000 logements par an à l’aveugle ? »
https://paperjam.lu/article/le-gouvernement-vise-6-000-logements-par-an-a-laveugle